编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID：zhenjiaolujun0426），作者 真叫卢俊团队，36氪经授权转载。
孩提时代，大家一定都做过跷跷板吧。小伙伴们一人坐一边，一会儿高一会儿低，简直不亦乐乎。
巧了，最近3个月的上海新房市场就呈现出了跷跷板这样的走势。
从金九（6114套）到铁十（3824套），正当我们对今年最后两个月新房市场表示担忧的时候，最新一期的成交数据再度给我们以信心，5967套，这是上海11月，新房市场交出的答卷。
对于2019年整年的新房市场来说，到了11月，已经可以给出一个基本的判断。即是单月成交套数如果能达到6000套以上（今年4月和9月），或者接近6000套（11月），这全年目前的前三位，可以定义为火爆的三个月。
而9-11这三月走出高—>低—>高跷跷板似的罕见行情，上海新房只用一个月，变从低谷到达巅峰，其中到底是何种缘由？
在上个月新房数据监测的文末，阿飞留了个话匣子，相对于"银十变成铁十"，上海11月新房能否反攻，首先要看的就是11月新增供应的几大红盘成绩如何？
宝山区的多个网红盘集中入市被我们看成是11月成交好坏的因素之一。而在开盘之前的一天，还特意监测了大华公园城市的认筹数据。
于是，当大华公园城市26日正式开盘那天，其实完完全全是心里有底的。
上海新房市场铁律一：认筹火爆的成交绝对差不了。
来看下11月商品住宅销售榜TOP30：
宝山共康板块的大华公园城市10月26日开盘，总计供应504套，最终网签成交336套，去化接近七成。成交总面积35856㎡，成交均价57511元/㎡。
无论是成交面积，成交套数来说，都是近些月的单月之最了。
而就在1周之前，宝山上大板块的大华朗香瑧园位列11月第五，成交也十分不俗。成交总面积11813㎡，成交套数122套。
除了大华公园城市之外，榜眼项目浦发东悦城11月总计成交26537㎡，成交261套，均价39705元/㎡。
这个成交面积和套数基本和上月的冠军项目保利云上一致。能有如此成绩，其实也属于意料之外，情理之中了。
意料之外，去现场看过楼盘的粉丝一定会注意到项目北面200米处就能见到上海周浦监狱。
大家都听说过“江景房”、“海景房”、如今的“狱景房”怕是想都没想过吧。
然而，如今周浦新房什么价？从地王保利首创颂的5.8万、新城西岸公园5.8万再到7月日光的明天华城的4.7万，周浦房价的守门员从未低过4.5万。
而11月供应的浦发东悦城以4.1万诱人的单价入市，并且户型面积段是约71-130平，这在某种程度上预示着总价从258万起步就可以入住周康。
258万什么概念？同等价位的新房，基本分布在金山、奉贤海湾、临港新城。这个价位的客群对价格十分敏感。低单价且低总价受到市场的青睐也是情理之中。
此外，浦发东悦城所处的周康板块的地理位置，优势更加明显。
将将够的上地铁：浦发东悦城距离明年开通的18号线站点繁荣路站在大约1.5公里的距离，算是一个共享单车地铁房。
优点还不止于此。浦发东悦城是一个整体超过1000户的大体量小区，小区采用四周住宅，中央花园的景观设计，小区采用第二代人车分流设计（小区外圈可行车，内圈为花园不通车），方便住户搬家、老人坐车等居家需求。
可以说浦发东悦城是2019年性价比最高的项目也毫不为过。性价比有了保障，之于“狱景房”这样的不利因素，市场给的反馈意见就是“不care”。
上海新房市场铁律二：性价比是楼盘热销的生命线。
单单凭借前两位的热销，就想让楼市从谷底达到高峰，是不是太天真了？
我们发现，新房市场熟悉的感觉又回来了。TOP30项目中前7位，成交面积都超过了10000㎡，第三至第七位的项目分别是：
NO.3嘉定嘉定新城：西郊金茂府成交13064㎡，132套
NO.4青浦朱家角：上实海上湾华庭成交12697㎡，107套
NO.6浦东唐镇：金融家成交11267㎡，99套
NO.7嘉定嘉定新城：盘古天地成交10192㎡，105套
此外，我们还发现TOP10中的前九位，均价从青浦朱家角上实海上湾华庭（33700）到宝山共康大华公园城市（57500），都低于6万。
TOP9总计成交超过14万+㎡，套数1322套，以这个价位段的小区撑起了11月新房市场的再度爆发。
上海新房市场铁律三：刚需成为撬动上海新房市场跷跷板中那个看不见的支点。
前一周我们还讲过，如今上海的刚需有了新的定义。
随着购房需求的不断细化和升级，“刚需”的内涵和外延开始泛化，很多改善型的换房需求也是其中一种，甚至不少高（赚）收（得）入（动）的高收入人群，在首次置业中就选择一步到位，还包括了如今的改善型需求正在演变成购买力更强的“新刚需”。
所以，在TOP9项目中，我们正真看到了上实海上湾华庭以及新城上坤樾山，其实是以别墅为主的项目。分别占据了11月新房别墅榜的前两位。
接着来看下别墅、办公和商铺的TOP30。
别墅TOP30
上实海上湾华庭成为11月别墅榜榜首项目，成交总面积10408平米，成交81套，成交均价35337元/㎡；
榜眼项目松江佘山板块，新城上坤樾山，成交总面积9315㎡，成交总套数63套，53754元/㎡；
办公楼TOP30
排在榜首的是嘉定的隆慧大厦，成交总面积为5496㎡，成交均价27487元/㎡；
闵行的虹桥富力中心位列第二位，成交总面积4179㎡，成交均价：43580元/㎡；
杨浦的上海环创中心位列第三，成交总面积4151㎡，成交均价：53395元/㎡。
商铺TOP30
11月排名首位的是奉贤的绿地年丰广场，成交总面积34992㎡；
闵行的新华红星国际广场位列第二，成交总面积5662㎡；
虹口的绿地彩虹缤纷商都成交总面积5335㎡，位列第三。
有热心的粉丝也会询问数据的来源。成交榜来自克而瑞网签数据。因此，也会出现部分日光盘在当月的成交监测中没再次出现。
我们也留意到了开盘3小时就售罄的云锦东方11月至网签了1套，但是基本是会出现在下一月的房价监测中，对我们判断整个新房市场并没有太大的影响。
由于是成交数据，极具参考价值。尤其是每个月的成交反映着新房市场的冷暖。
哪个区域哪个楼盘当月最火爆，在这个榜单是一览无遗。
俗话说，跟着成交买，永远都不可能有错。
我们将当月火爆项目的前三十进行集中展示和分析，是由于每个买房者都能够准确的通过自己不同的真实的情况进行相关参考。
11月的TOP30榜单中，我们还发现了12位的招商虹桥公馆，13位的万科天空之城，都有着稳定的销售成绩。
TOP30中的别墅榜是目前网络上稀缺的成交数据。对于别墅购房者，更是指明了方向。
而别墅TOP30就更能说明问题，去松江选别墅绝对不单单是一句口号，而现在又都了一个板块，便是朱家角。
对于入选住宅及别墅双榜的新房来说，产品的多样化，使得新房本身不单单是房子，而具有房产的属性，是一种美好生活的体现，若干年后，也一定比其它项目更易出手。
11月还有件大事自然不可不提。临港住房政策实施范围定了。
而阿飞追踪了政策发布日20日之前，以及之后下旬10天临港新城的成交情况。
前20日成交203套，而后10日成交66套。
根本原因：一是前期去化不少，没有持续新增热门项目也是一大原因。
还需要继续监测12月整个临港楼市的表现。
转眼间已到年尾，基于我们整年对上海新房市场的监测，万科天空之城大概率的会成为19年的面积以及成交套数双冠。
